Меню
Допоміжні приміщення: що воно таке, кому належить та яка з них користь?
У процесі здійснення приватизації житлового фонду населення країни змогло на практиці відчути складність цього процесу та пересвідчитись у наявності серйозних недоліків системи державного управління у цій сфері. Приватизація державного житлового фонду має на меті створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в отриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин у цій сфері. На час введення в дію Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” (далі –Закон), прийнятого Верховною Радою України 19 червня 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн квартир та одноквартирних будинків, що перебували у державній власності. Однак практика застосування положень Закону засвідчила, що вони мають істотні недоліки, які спричинюють конфлікти і призводять до стримування процесу приватизації.
Одним із найбільш проблемних стало питання розпорядження допоміжними приміщеннями, які стали ласим шматочком житлового фонду. Цьому сприяв зростаючий попит на такі приміщення здебільшого у будинках центральних районів міста. Тут і пригадали оригінальне вирішення французького архітектора Франсуа Мансара, що з мінімальними капіталовкладеннями збільшив житлову площу паризького палацу “Мезон-Лафіт” за рахунок горищних приміщень, які отримали нову назву – мансарди.
ЩО ВОНО ТАКЕ?
Відповідно до п. 2 ст. 10 Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов'язані брати участь у загальних витратах, пов'язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї тощо) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають. Для того щоб точно встановити волю законодавця, висловлену в контексті цієї статті, необхідно, насамперед, визначитись з використаними тут термінами: “власник квартири”, “співвласники”, “квартиронаймачі”, “допоміжні приміщення”, “допоміжні приміщення будинку”.
У першому реченні п. 2 ст. 10 Закону йдеться про власників квартир багатоквартирних будинків, а в другому реченні цього ж пункту йдеться про квартиронаймачів. На нашу думку, в цьому випадку має місце термінологічна неузгодженість, оскільки в процесі приватизації державного житлового фонду квартиронаймачі стають власниками відповідних приміщень, тобто, мова йде про одну і ту ж особу і необхідності відображення зміни статусу такої особи в цьому випадку немає.
Поняття “допоміжні приміщення багатоквартирного будинку” можна зустріти у ст. 1 Закону “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” (далі – Закон про ОСББ) – це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибулі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення). Більш детальний опис допоміжних приміщень містився у п. 4 наказу Держжитлокомунгоспу України від 5 квітня 1996 р. № 28/389 “Про затвердження Типового статуту об'єднання (товариства) співвласників багатоквартирного будинку”, відповідно до якого допоміжними приміщеннями будинку визнавались:
тамбури, вестибулі, вітальні, сходові клітки, міжквартирні коридори, холи, горища, приміщення технічних поверхів, приміщення підвалів, де розташоване технічне обладнання будинку, приміщення для зберігання матеріалів, обладнання та інструменту, розміщення обслуговуючого будинок персоналу, колясочні та інші приміщення будинку, які необхідні для забезпечення утримання будинку і прибудинкової території та культурно-побутового обслуговування мешканців, приміщення об'єктів цивільної оборони тощо;
технічне обладнання будинку – ліфти, сміттєпроводи, система водопостачання та водовідведення, тепло-, газо- та електропостачання, система протипожежної автоматики, система опалення, димо- та газовідведення, радіо та телеантени колективного користування, водостічні труби, шахти, блискавковідводи, пожежні драбини тощо;
несучі та огороджуючі конструкції, міжповерхові, надпідвальні та горищні перекриття, парапети, фронтони, люки та інші виходи на дах та покрівлю, елементи архітектурного оздоблення будинку, балкони, тераси та лоджії;
належні до будинку будівлі і споруди та елементи благоустрою прибудинкової території;
інші частини та елементи будинку, які призначені для користування всіма його мешканцями.
Наказ №28/389 втратив чинність на підставі наказу Державного комітету з питань житлово-комунального господарства №189/2040 від 17 листопада 2003 р. Натомість наказом Держжитлокомунгоспу України від 27 серпня 2003 р. №141 було затверджено новий Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя. Відповідно до п. 3.1. Типового статуту майно об'єднання складається з неподільного та загального майна. Тобто використані терміни приведені у відповідність із Законом про ОСББ, яким визначається, що загальне майно – це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що можуть використовуватися згідно з їх призначенням на умовах, визначених у статуті об'єднання (кладові, гаражі, зокрема, підземні, майстерні тощо); неподільне майно – неподільна частина житлового комплексу, яка складається з частини допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування жилого будинку. Отже, допоміжні приміщення житлового комплексу можуть відноситься як до загального так і до неподільного майна. Ця диференціація визначає і правовий титул володіння таким майном: неподільне майно перебуває у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку, і не підлягає відчуженню, а загальне майно перебуває у спільній частковій власності співвласників багатоквартирного будинку. Більш детальну характеристику неподільного майна наведено у наказі Держжитлокомунгоспу №141, яким затверджено новий Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типовий договір відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя. Згідно із п. 3.2.1 Типового статуту до неподільного майна належить:
частина допоміжних приміщень, конструктивних елементів, технічного обладнання будинку, які не можуть бути поділені між власниками приміщень будинку та без яких не може бути належного утримання будинку і прибудинкової території;
конструктивні елементи будинку – частини споруди, які забезпечують її цілісність та необхідні технічні умови функціонування (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, конструкції даху, покрівля, в'їздна група тощо);
технічне обладнання будинку – інженерні комунікації та технічні пристрої, які забезпечують санітарно-гігієнічні умови та безпечну експлуатацію квартир (загальні будинкові мережі тепло-, водо-, газо-, електропостачання, бойлерні та елеваторні вузли, обладнання протипожежної безпеки, вентиляційні канали та канали для димовидалення, ліфти, центральні розподільчі щити електропостачання, а також елементи благоустрою прибудинкової території).
Слід зазначити, що поняття “допоміжні приміщення”, що передаються у власність квартиронаймачів, відповідно до другого речення ч. 2 ст. 10 Закону не є тотожним поняттю “допоміжні приміщення будинку”, оскільки перше є невіддільною частиною квартири, а не будинку і призначене для її обслуговування, тобто є приналежністю головної речі в значенні, передбаченому ст. 186 ЦК України. Таке допоміжне приміщення входить до складу приватизованої квартири і на нього не поширюється спільна власність власників багатоквартирного будинку.
КОМУ НАЛЕЖИТЬ?
Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Як наголошувалося, диференціація майна у багатоквартирному будинку на неподільне і загальне визначає правовий титул володіння таким майном. Використання спільного майна співвласників багатоквартирного будинку має свої особливості, тому правове регулювання цих відносин, визначене Законом про ОСББ, дещо відрізняється від норм ЦК, що регулюють інститут спільної власності. Так, відповідно до ст.ст. 369, 370, 372 ЦК майно, що є у спільній сумісній власності, може бути виділене, поділене, відчужене, натомість за ч. 2 ст. 19 Закону про ОСББ неподільне майно не підлягає відчуженню. При відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку неподільного майна підлягає відчуженню разом із приміщенням без виділення частки в натурі. Вказане положення може витлумачити так, що при відчуженні приміщення в жилому будинку право на частку загального майна не виникає автоматично, в силу закону, а тому загальне майно закріплене за конкретним власником може виступати самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Виникне проблема тотожності з терміном “нежиле приміщення”, що вживається в Законі про ОСББ, як приміщення, що належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об’єктом цивільно-правових відносин. Така термінологічна неузгодженість може викликати неоднозначне правозастосування відповідних положень закону. Ще більш заплутаною видається ситуація там, де ОСББ не утворено. А там, де на право не зважають, – там його порушують.
Певним чином сприяла цьому низка розпоряджень Київської міської державної адміністрації, зокрема №273 від 7 березня 1997 р. “Про затвердження порядку переобладнання горищ будинків та заміни дахів на мансардні поверхи у м. Києві”, яким передбачено надання згоди на переобладнання будинку його власником, а інтереси мешканців будинку при розробці робочої документації на переобладнання тільки “враховуються”. Така “нормотворчість” призвела до того, що райадміністрації перебрали на себе функції розпорядження допоміжними приміщеннями будинків, незважаючи на незаконність таких дій. При цьому розпорядження КМДА №273 втратило чинність з 10 вересня 1998 р. на підставі вже іншого розпорядження КМДА №1655 від 7 серпня 1998 р., яким було внесено зміни до розпорядження КМДА від 19 червня 1997 р. №840 “Про затвердження переліку будинків, на яких можливе виконання робіт з переобладнання горищ будинків та заміни дахів на мансардні поверхи у м. Києві”, яке продовжує діяти дотепер.
РЕАЛІЇ СУДОВОГО ЗАХИСТУ
Складність ситуації поглиблювалась і неоднозначністю позиції судів. Як зазначається в ухвалі Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 21 серпня 2002 р., відмовляючи в позові про визнання інвестиційного контракту, розпорядження Радянської райдержадміністрації та дозволу на проведення будівельних робіт недійсними, Святошинський районний суд виходив із того, що будинок перебуває в комунальній власності, у зв'язку з чим райдержадміністрація мала право без погодження з позивачами видати розпорядження та укласти контракт на переобладнання горища будинку. Права позивачів цими діями, на думку суду, не були порушені, тому що обов'язковою умовою виникнення у мешканців будинку права спільної власності на допоміжні приміщення є створення ними ОСББ, яке бере весь будинок на своє утримання. Оскільки таке об'єднання було створене лише 26 липня 2001 р., до того ж воно не уклало угоду про спільне володіння будинком із райдержадміністрацією, то права спільної власності на будинок у позивачів не виникло, тому допоміжні приміщення є не спільною власністю, а комунальною. Із таким висновком погодився апеляційний суд м. Києва, залишивши рішення без зміни. Проте суд дійшов цього висновку внаслідок неправильного застосування норм матеріального права, які регулюють спірні правовідносини, позаяк відповідно до ст. 1 Закону зазначена приватизація полягає у відчуженні квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.
Згідно із частинами 2, 3 ст. 10 Закону власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання та елементів зовнішнього благоустрою; допоміжні приміщення окремо приватизації не підлягають. Товариства або об'єднання індивідуальних власників квартир можуть створюватись для забезпечення ефективного використання приватизованих квартир та управління ними. Отже, законом не передбачено, що після приватизації квартир до утворення зазначеного товариства (об'єднання) допоміжні приміщення залишаються в комунальній власності, а тому висновок суду про те, що права спільної власності на будинок у власників квартир будинку не виникло (такою власність стає за умови, що всі квартири будинку приватизовані), не можна визнати таким, що ґрунтується на законі.
Як встановив суд, зі співвласниками цього будинку затвердження проекту не погоджувалося. За таких обставин ухвалені у справі судові рішення не відповідають вимогам ст.ст. 202, 306 ЦПК. Тому Судова палата у цивільних справах ВСУ, керуючись ст.ст. 334, 343 ЦПК, рішення Святошинського районного суду м. Києва від 3 грудня 2001 р. та ухвалу судової палати у цивільних справах апеляційного суду м. Києва від 22 лютого 2002 р. скасувала у повному обсязі та направила справу на новий розгляд у суд першої інстанції.
Таким чином, склалась практика, коли органи виконавчої влади, органи місцевого самоврядування, їх посадові особи, а також окремі суди виходять з того, що власники приватизованих квартир для набуття права спільної власності на допоміжні приміщення мають здійснити з цією метою ще й додаткові дії – створити товариство чи об'єднання співвласників багатоквартирного будинку і обов'язково вступити до нього, прийняти будинок на свій баланс, укласти договір з постачальниками комунальних послуг, сплатити збір за користування цими послугами, зареєструвати допоміжні приміщення в бюро технічної інвентаризації.
Відмінності у застосуванні органами державної влади, зокрема судами, положень п. 2 ст. 10 Закону змусило звернутися до Конституційного Суду з клопотанням про необхідність офіційного тлумачення зазначених положень. Спеціальна контрольна комісія ВР України з питань приватизації виходила з того, що орган місцевого самоврядування не має права без згоди співвласників багатоквартирного будинку – власників приватизованих квартир – продавати, здавати в оренду або вирішувати питання перебудови, надбудови, добудови до нього споруд, забудови сходових клітин та в'їзно-виїзних брам, облаштування на фасадах будинків спеціального технічного обладнання промислового призначення тощо, за винятком проведення ремонтних робіт згідно із законодавством. КСУ, розглянувши справу №1-2/2004 2 березня 2004 р. №4-рп/2004, вирішив, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні тощо) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення ОСББ, вступу до нього. Власник (власники) неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником (співвласниками) допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир. Питання щодо згоди співвласників допоміжних приміщень на надбудову поверхів, улаштування мансард у багатоквартирних будинках, на вчинення інших дій стосовно допоміжних приміщень (оренда тощо) вирішується відповідно до законів України, які визначають правовий режим власності.
ЩО ДАЛІ?
Попри те, що вказаним рішенням КСУ підтвердив право спільної власності на допоміжні приміщення як власника неприватизованих квартир так і власників приватизованих квартир, питання їх розпорядження лишається наразі не врегульованим. Адже законодавча база, що визначає правовий режим власності на допоміжні приміщення, до кінця не сформована. Вирішенню цього питання може сприяти вивчення і запровадження практики кондомініуму у новому Житловому кодексі України, внесення змін до Закону про ОСББ (такий законопроект № 6186 від 23 вересня 2004 р. вже підготовлений народним депутатом В. Семенюк) та до інших нормативних актів.
А тим власникам жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, чиї права порушені, навіть якщо це сталось давно, слід нагадати, що відповідно до п. 4 ст. 268 ЦК позовна давність не поширюється на вимогу власника або іншої особи про визнання незаконним правового акта органу державної влади, органу влади АРК або органу місцевого самоврядування, яким порушено його право власності або інше речове право. Отож, можливість захистити свої права є.
